Quella dell’amministratore è una figura chiave per qualsiasi condominio, sia nel caso di una palazzina con poche unità abitative e sia che si tratti di un edificio molto popolato. Spettano infatti all’amministratore oneri come la gestione e il conteggio delle spese e la raccolta delle rate da ogni condomino. L’amministratore è però anche tenuto ad avviare gli interventi di manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni necessari e a tenere i contatti con i fornitori che se ne occuperanno.
Ecco perché è bene che si tratti di un professionista preparato, onesto e competente, che sappia tenersi aggiornato sulle ultime novità normative. Tuttavia, è importante che sia anche in grado di intervenire in maniera ferma durante l’assemblea dei condomini, eventualmente riuscendo a districarsi tra le diverse opinioni o i diverbi che possono emergere quando c’è una decisione importante da prendere.
Nello specifico, quali sono i doveri dell’amministratore di condominio? Ne parliamo nei prossimi paragrafi.
Il ruolo dell’amministratore di condominio
Sono gli stessi condomini a nominare la persona che poi sarà tenuta a rappresentarli. La nomina avviene durante l’assemblea condominiale e l’incarico può essere affidato a un condomino stesso (purché possegga i requisiti previsti dalla legge per il ruolo dell’amministratore di condominio, come ad esempio il possesso della laurea e l’aver frequentato un corso di formazione specifico) oppure a un professionista esterno o a uno studio associato. In ogni caso, la scelta dell’amministratore interessa solo quei condomini abitati da più di otto condomini. Il compito principale dell’amministratore di condominio è, come accennato, quello di rappresentare i suoi condomini, oltre ad amministrare e gestire tutto ciò che riguarda le aree comuni dell’edificio, come stabilito dall’articolo 1117 del codice civile. All’amministratore fanno capo anche la redazione del bilancio annuale e la gestione delle spese. Ma come vedremo nei prossimi paragrafi, il ruolo dell’amministratore di condominio non si esaurisce qui.
Quali sono i compiti dell'amministratore di condominio?
La nomina dell’amministratore
Tra i primi doveri dell’amministratore di condominio vi sono quelli da assolvere in seguito alla nomina e all’inizio dell’incarico. Un professionista appena nominato deve infatti dare comunicazione dei propri dati personali e del luogo in cui custodirà il registro del condominio. Dovrà sia apporre una targa con i recapiti del proprio studio all’ingresso dell’edificio amministrato e sia comunicare il proprio codice fiscale all’Agenzia delle Entrate, associandolo a quello del condominio. Dovrà poi aprire un conto corrente bancario a nome del condominio, oppure depositare la sua firma su un conto già esistente. Infine, dovrà volturare a nome suo tutte le utenze condominiali.
L’incarico dell’amministratore di condominio
Ricordiamo che la gestione della proprietà e delle incombenze private, e dunque relative ai singoli appartamenti presenti nell’edificio, non spetta all’amministratore di condominio. Così come la risoluzione dei contrasti tra i condomini, sebbene molti pensino il contrario. L’amministratore di condominio ha infatti tantissimi altri compiti da condurre durante il suo mandato. Proviamo a riassumerli:
Tra i primi doveri dell’amministratore di condominio vi è la convocazione dell’assemblea annuale dei condomini con l’esecuzione delle delibere. L’assemblea è un momento fondamentale per la vita e la gestione di un condominio, in quanto è in quell’occasione che vengono prese le decisioni più importanti, specie quelle inerenti alle spese e agli eventuali interventi di manutenzione da programmare.
Come già accennato, l’amministratore di condominio deve disciplinare le parti condominiali e i servizi comuni. Può farlo prendendo alcuni provvedimenti che i condomini sono tenuti a rispettare; tuttavia, nel caso qualcuno degli abitanti fosse contrario e durante l’assemblea dovesse emergere una delibera a sfavore, il provvedimento cadrebbe.
L’amministratore di condominio è tenuto a utilizzare, per tutto ciò che concerne il condominio a livello fiscale, il conto corrente intestato al condominio stesso. In primis per l’incasso delle rate delle spese condominiali e per il pagamento delle utenze e dei fornitori.
Deve intervenire, anche per vie legali se necessario, contro i condomini morosi che non versano le quote previste. Potrà farlo a meno che l’assemblea non gli revochi questo incarico, ma potrà invece essere citato in giudizio qualora, rifiutandosi di prendere provvedimenti contro un condomino moroso, dovesse causare danni o disagi agli altri abitanti dell’edificio.
Ovviamente, tra i doveri dell’amministratore di condominio vi è quello di far rispettare il regolamento condominiale.
Deve poi assolvere agli obblighi fiscali che il suo ruolo impone, primi fra tutti la presentazione della certificazione unica dei redditi e di quella relativa ai sostituti d’imposta. A questo proposito, è sempre lui a versare i sostituti di imposta utilizzando l’apposito modulo.
Infine, vi sono per legge quattro registri condominiali che l’amministratore dovrà aggiornare, custodire e rendere fruibili per chi desidera consultarli. Questi sono: l’anagrafe, con i dati catastali di ogni appartamento e i dati personali dei proprietari; il registro dei verbali; il registro di nomina e revoca degli amministratori; la contabilità, che tiene conto delle entrate e delle spese.
I doveri dell’amministratore di condominio quando cessa il mandato
Infine, l’amministratore è tenuto a rispettare anche alcuni compiti di fine mandato.
Innanzitutto, per non incorrere nel reato di appropriazione indebita, è obbligato a presentare e consegnare tutti i registri e i documenti relativi al condominio che ha raccolto durante il suo incarico.
Per legge, poi, l’amministratore di condominio, sebbene abbia terminato il mandato o gli sia stato revocato, non può sottrarsi dal portare a termine tutti gli impegni che hanno carattere di urgenza e che altrimenti potrebbero causare danni ai condomini se lasciati in sospeso.
Deve ovviamente procedere con il consueto e corretto passaggio di consegne alla persona che subentra al suo posto, tenendo anche conto del fatto che il ruolo dell’amministratore non può rimanere scoperto e che quindi la nomina del nuovo professionista dovrà seguire immediatamente la fine del mandato dell’amministratore uscente.
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